¿Cómo saber si una inversión inmobiliaria es rentable?

Invertir en bienes raíces ha sido, históricamente, una de las formas más seguras y populares de hacer crecer el patrimonio.  

Pero, como con cualquier tipo de inversión, no todas las decisiones inmobiliarias resultan igual de beneficiosas. La clave está en saber identificar cuándo una inversión inmobiliaria es verdaderamente rentable. 

Hoy en día, con el auge de nuevas ciudades planeadas, desarrollos verticales modernos y la creciente plusvalía en zonas como Yucatán, muchas personas consideran dar el paso hacia la inversión en bienes raíces.  

Sin embargo, más allá del entusiasmo inicial, es fundamental tener claridad sobre los elementos que definen la rentabilidad de una propiedad: desde los ingresos netos que puede generar, hasta los gastos asociados a su mantenimiento y posibles riesgos. 

Aquí te guiaremos paso a paso a través de los puntos esenciales que debes considerar si estás pensando en invertir en bienes raíces.  

¿Qué significa que una inversión sea rentable? 

Una inversión inmobiliaria es rentable cuando los ingresos que genera (por ejemplo, a través del alquiler) superan los gastos relacionados con su adquisición y mantenimiento.  

La rentabilidad también puede venir del aumento del valor del inmueble con el tiempo, lo que se conoce como plusvalía. 

Como explica José Ramón Gonzálvez, profesor del MBA in Digital Business de IEBS Digital School: "Comprar una vivienda para alquilarla, a modo de inversión, es rentable siempre que tengas paciencia, le dediques tiempo y esfuerzo, y seas consciente de que incurrirás en una serie de gastos fijos aparte de la hipoteca, como son la comunidad, el IBI o la tasa de basura". 

Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad 

Calcular si una inversión inmobiliaria es rentable es fundamental antes de comprometer tu dinero.  

El objetivo principal de cualquier inversión es obtener un rendimiento, y en el caso de los bienes raíces, ese rendimiento puede provenir de dos fuentes: los ingresos que genera la propiedad (como el alquiler mensual) y su valorización con el tiempo (es decir, que aumente su precio en el mercado). 

Para obtener la rentabilidad básica, lo primero que necesitas saber es cuánto ingreso neto te genera la propiedad al año.  

Esto se calcula tomando el ingreso total por rentas y restando todos los gastos fijos que implica mantener la propiedad. Algunos de estos gastos pueden ser: 

• Cuotas de mantenimiento 

• Impuesto Predial o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) 

• Tasa de basura 

• Seguro del inmueble 

• Comisiones por administración o corretaje 

• Reparaciones y mejoras periódicas 

Una vez que tienes este ingreso neto anual, lo divides entre el precio total que pagaste por la propiedad (incluyendo gastos notariales, impuestos, remodelaciones, etc.) y multiplicas por 100 para obtener un porcentaje: 

Rentabilidad (%) = (Ingresos netos anuales / Inversión total) x 100 

Este cálculo te da la rentabilidad bruta o neta dependiendo de qué tan detallados sean tus datos.  

Por ejemplo, si solo tomas en cuenta el alquiler sin restar los gastos, estarás calculando la rentabilidad bruta. Si descuentas los gastos mencionados, obtendrás una rentabilidad más realista: la neta. 

A esta fórmula se le puede sumar otro factor importante: la revalorización de la propiedad. Esto quiere decir que, además de los ingresos por alquiler, tu inmueble puede aumentar su valor con el tiempo.  

En zonas con alta demanda y buena infraestructura, este crecimiento puede ser significativo, incrementando la rentabilidad total de tu inversión. 

Por ejemplo, si compras una propiedad en una zona emergente a $1,000,000 MXN y cinco años después se valora en $1,400,000 MXN, ese aumento también es parte de tu rentabilidad, aunque sea a mediano o largo plazo. 

Hoy existen muchas herramientas digitales que pueden ayudarte con estos cálculos. Algunas plataformas en línea incluso utilizan inteligencia artificial para estimar la rentabilidad proyectada según ubicación, tipo de propiedad, demanda del mercado y otras variables. Esto puede darte una idea clara y rápida del potencial de tu inversión. 

En resumen: 

• Calcula tus ingresos netos anuales 

• Resta todos los gastos posibles 

• Incluye la posible revalorización de la propiedad 

• Compara con la inversión inicial 

Tener este cálculo en mente te permitirá tomar decisiones con mayor seguridad y evitar sorpresas desagradables en el camino.  

Y lo más importante: te ayudará a identificar si una propiedad realmente es rentable o solo parece atractiva a simple vista. 

Elementos que afectan la rentabilidad de una inversión inmobiliaria 

Para saber si una propiedad es rentable, necesitas evaluar los factores que influyen directamente en su desempeño: 

Ubicación: 

Una buena ubicación lo es todo. Por ejemplo, el estado de Yucatán ha ganado popularidad por su seguridad, crecimiento económico y atractivo turístico. Invertir en lugares como Mérida o Progreso puede ser una decisión muy rentable si se analiza bien el mercado. 

Tipo de propiedad: 

El tipo de inmueble que elijas influye directamente en su rentabilidad, ya que cada uno tiene características, costos y niveles de demanda diferentes: 

• Terrenos: No generan ingresos inmediatos como una propiedad en alquiler, pero su valor puede aumentar con el tiempo (plusvalía), especialmente si se ubican en zonas en desarrollo o cerca de nuevos proyectos de infraestructura. 

• Departamentos: Tienen alta demanda en zonas urbanas, sobre todo entre jóvenes profesionales o estudiantes. Son ideales para alquileres mensuales o vacacionales, dependiendo de la ubicación. 

• Casas: Suelen atraer a familias y ofrecen estabilidad en alquileres a largo plazo. En zonas residenciales con servicios cercanos, son una buena opción para arrendamientos tradicionales. 

• Locales comerciales: Pueden generar rentas más altas, pero también implican riesgos como la rotación de inquilinos o periodos sin ocupación. Su rentabilidad depende en gran medida del flujo peatonal y la actividad económica del área. 

Demanda del mercado: 

Incluso una propiedad bien ubicada y en buen estado puede no ser rentable si no hay suficiente demanda en la zona. Antes de invertir, investiga: 

• ¿Cuántas personas están buscando alquilar o comprar en esa zona? 

• ¿Es un área con crecimiento urbano, proyectos nuevos o desarrollo turístico? 

• ¿Hay escuelas, hospitales, centros comerciales o transporte cercano? 

Una zona con alta demanda y buenos servicios suele ofrecer mayor ocupación, alquileres más altos y menor riesgo de pérdida de valor.  

En cambio, una zona saturada o con poca proyección de crecimiento puede frenar la rentabilidad de su inversión. 

Estrategias para aumentar la rentabilidad de tu inversión 

Una vez que tienes una propiedad, puedes aplicar ciertas estrategias para que sea más rentable: 

Rentas vacacionales o temporales: 

En zonas turísticas como Yucatán, alquilar a turistas a través de plataformas como Airbnb puede ofrecer ingresos más altos que un alquiler tradicional. 

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Renovación de espacios: 

Invertir en pequeñas remodelaciones puede incrementar el valor del inmueble y hacerla más atractiva para arrendatarios o compradores. 

Compra en preventa: 

Adquirir una propiedad en etapas tempranas del desarrollo inmobiliario puede resultar muy rentable, ya que los precios suelen ser más bajos y la plusvalía suele ser significativa. 

Herramientas y recursos para inversionistas 

Hoy existen recursos muy útiles para ayudarte a saber si una propiedad es rentable: 

• Calculadoras online de rentabilidad. 

• Portales de bienes raíces con datos del mercado. 

• Asesorías personalizadas. 

• Informes de plusvalía por zonas. 

• Comparativas de precios de alquiler. 

Aprovechar estos recursos te puede ahorrar tiempo, dinero y dolores de cabeza. 

Invertir en Yucatán: una opción cada vez más rentable 

Yucatán se ha posicionado como uno de los estados más atractivos para la inversión inmobiliaria en México. Su estabilidad económica, crecimiento poblacional, proyectos de infraestructura y seguridad lo hacen un lugar ideal para invertir. 

Ciudad Central Mérida y Ciudad Central Progreso han visto una gran demanda de sus terrenos, y desarrollos verticales como Ukana Mérida y Zania, actualmente son usados como propiedades para alquiler, tanto por parte de habitantes locales como de extranjeros. Esto convierte a la región en una zona altamente rentable para la inversión. 

Lo rentable está en la información 

Como has visto, saber si una inversión inmobiliaria es rentable no es tan complicado si conoces las claves. Todo comienza con la investigación, el análisis de costos y el conocimiento del mercado. 

Invertir en bienes raíces puede ser una de las decisiones financieras más inteligentes si se hace con estrategia. Y en estados como Yucatán, donde la plusvalía y el crecimiento son constantes, las oportunidades rentables están al alcance.