Imagina comprar un terreno hoy, cuando el proyecto apenas comienza, y verlo crecer en valor mientras la zona se desarrolla a tu alrededor.
Así funciona un terreno en preventa. No se trata solo de adquirir un terreno, sino de entrar en una etapa temprana, cuando el precio es más accesible y el potencial de plusvalía apenas empieza a construirse.
En mercados estratégicos como Mérida, Yucatán, donde el crecimiento urbano es constante, o en destinos turísticos como Playa del Carmen, Tulum o Maroma, Quintana Roo, cada vez más personas ven en la preventa una forma práctica de invertir pensando en el futuro.
Pero, ¿realmente cómo funciona la rentabilidad? ¿De dónde viene el incremento de valor? ¿Y qué tan conveniente puede ser frente a otras opciones inmobiliarias?
Aquí te lo explico paso a paso, con ejemplos claros y respuestas directas.
¿Qué es un terreno en preventa?
Un terreno en preventa es, en pocas palabras, un terreno que compras cuando el desarrollo todavía no está terminado.
Imagínalo así, el proyecto apenas está trazado en planos o comenzando trabajos de urbanización, tal vez ya se están abriendo calles o instalando servicios, pero aún no ves la comunidad completamente construida. Tú entras en esa etapa temprana.
Eso significa que compras antes que la mayoría.
Y esa anticipación tiene una ventaja clara: el precio suele ser más bajo que cuando el desarrollo ya está listo. De acuerdo con el análisis de El Financiero, el valor en preventa puede ser entre 10% y 30% menor que el precio final del inmueble terminado:
Pensemos en un ejemplo sencillo.
Si un terreno tendrá un valor de $1,000,000 cuando esté completamente urbanizado, en preventa podrías adquirirlo en $700,000 u $900,000, dependiendo de la etapa. Esa diferencia representa el margen inicial de valorización.
Es decir, desde el momento en que compras, ya existe un posible crecimiento proyectado.
Ahora bien, no solo se trata del precio. También importa la forma de pago.
En los esquemas de preventa inmobiliaria:
- El enganche suele ser entre 10% y 35% del valor total.
- El resto se paga en mensualidades durante el desarrollo.
Esto facilita la entrada.
Por ejemplo, en lugar de pagar el millón completo de inmediato, podrías comenzar con un enganche del 20% y cubrir el resto en pagos programados mientras el proyecto avanza.
Durante ese mismo tiempo, el terreno puede estar incrementando su valor conforme se construyen calles, amenidades y accesos.
Por eso se dice que la rentabilidad en un terreno en preventa empieza antes de que el desarrollo esté terminado.
Compras en una etapa temprana, pagas de forma estructurada y, mientras el proyecto crece físicamente, tu inversión también puede hacerlo.
¿Cómo funciona la rentabilidad de un terreno en preventa?
La rentabilidad de un terreno en preventa se genera por tres elementos que trabajan juntos:
- El precio preferencial de lanzamiento.
- El avance físico del desarrollo.
- El crecimiento de la zona donde se ubica.
Vamos paso a paso.
- Compras a precio de inicio
Cuando un desarrollo apenas sale al mercado, el valor es más bajo. El desarrollador ofrece un precio atractivo para impulsar las primeras ventas.
Imagina que un terreno hoy cuesta $800,000 en etapa de lanzamiento. Cuando el proyecto esté completamente urbanizado, ese mismo lote podría venderse en $950,000 o $1,000,000.
La diferencia es tu margen potencial.
- El proyecto empieza a tomar forma
Después viene lo que ya puedes ver.
Empiezan a abrirse las calles, se colocan servicios como agua y luz, se entregan privadas y se construyen amenidades. El proyecto deja de ser solo un plano y comienza a convertirse en una comunidad real.
A medida que todo eso avanza, la percepción de riesgo disminuye. Hay más certeza. Y cuando hay más certeza, más personas se interesan en comprar. Esa mayor demanda influye en el valor.
Es parecido a comprar un departamento en planos y meses después verlo terminado. Cuando ya existe físicamente, su valor suele ser mayor que cuando solo estaba en proyecto.
- La zona crece alrededor
Aquí entra el factor externo.
No solo importa el proyecto, sino lo que sucede alrededor: nuevas vialidades, comercios, hospitales, inversión pública y privada.
Las ciudades estables que atraen inversión y población tienden a generar mayor plusvalía. Es decir, cuando más personas quieren vivir o invertir en una ciudad, la demanda aumenta. Y cuando la demanda crece, los precios tienden a subir.
Por eso ubicaciones como Mérida, o destinos como la Riviera Maya se mantienen dinamismo constante.
¿Por qué México es buen lugar para invertir en terrenos en preventa?
México no solo tiene una ubicación estratégica, también tiene ciudades que siguen expandiéndose, atrayendo población, inversión y turismo.
Eso crea un escenario favorable para la inversión inmobiliaria. Especialmente en terrenos en preventa, donde el crecimiento todavía está comenzando.
Pensemos en cómo funciona esto.
Cuando una ciudad crece, necesita vivienda.
Cuando llega más turismo, se requieren servicios.
Cuando aumenta la inversión, se desarrollan nuevas zonas.
Todo eso impulsa la demanda de tierra.
Y cuando hay demanda, el valor tiende a subir.
Pero ¿Cuáles son los tipos de terrenos más rentables en México? Existen regiones con fundamentos sólidos que respaldan la valorización del suelo.
Veamos algunas de ellas.
Yucatán
Como ya hemos mencionado Mérida, se ha posicionado como una de las ciudades más atractivas para vivir e invertir.
¿Por qué sucede esto?
Porque hay factores muy claros que influyen en la decisión de invertir o mudarse a una ciudad.
Primero, la seguridad. Vivir e invertir en un entorno estable genera tranquilidad y confianza a largo plazo.
Segundo, la calidad de vida. Servicios, infraestructura, oferta cultural y equilibrio urbano hacen que más personas quieran establecerse ahí.
También influye el crecimiento urbano planeado. Cuando una ciudad se expande con orden, con nuevas vialidades y desarrollos bien estructurados, el mercado se vuelve más sólido.
Y por último, la conectividad estratégica. Estar bien conectado con otras zonas, carreteras, puertos o aeropuertos facilita el movimiento y atrae inversión.
Quintana Roo
En Tulum y Playa del Carmen, el turismo internacional funciona como un motor económico constante. Cada año llegan visitantes de distintas partes del mundo, así como inversionistas y personas que deciden quedarse de forma temporal o permanente.
Este flujo continuo impulsa la demanda de vivienda, renta vacacional y nuevos desarrollos residenciales. Y cuando la actividad económica se mantiene activa durante todo el año, el mercado inmobiliario conserva su dinamismo y atractivo.
¿Cómo funciona la rentabilidad en Ciudad Central Mérida?
Ciudad Central Mérida es un desarrollo residencial planeado como una comunidad integral en Mérida. No es solo un conjunto de terrenos, sino un proyecto estructurado por etapas que integra infraestructura, privadas y amenidades dentro de un mismo concepto urbano.
En Ciudad Central Mérida, la rentabilidad de un terreno en preventa se construye precisamente bajo esa lógica de crecimiento progresivo. No se trata únicamente de adquirir tierra, sino de formar parte de un desarrollo que va consolidándose con el tiempo.
Aquí, cada etapa suma valor. Se habilita infraestructura, se entregan privadas y se desarrollan espacios comunes. Esa evolución constante es la que impulsa el potencial de valorización del terreno conforme la comunidad se fortalece.
¿Cómo impacta esto en el valor?
Primero, cada etapa tiene un precio de lanzamiento. Quienes invierten en fases tempranas acceden a valores preferenciales.
Conforme se entregan privadas y avanzan las vialidades, el desarrollo deja de ser solo una proyección y se convierte en una comunidad en funcionamiento. Al mismo tiempo, otros proyectos dentro del desarrollo —como el campo de golf y las casas club— también se integran y elevan el nivel de infraestructura y estilo de vida.
Esta evolución no solo mejora la experiencia de quienes invierten o viven ahí. También fortalece la percepción de valor del proyecto completo. Y cuando un desarrollo se consolida con amenidades y servicios reales, el terreno que forma parte de él tiende a apreciarse.
Además, Ciudad Central Mérida se beneficia del crecimiento sostenido de Mérida como ciudad. La conectividad con periférico, la expansión residencial hacia nuevas zonas y la demanda constante de vivienda impulsan el atractivo del área.
En términos prácticos, un inversionista que adquiere un terreno en preventa dentro de CCM puede experimentar valorización por:
- Incrementos entre etapas.
- Consolidación de infraestructura.
- Mayor demanda conforme la comunidad crece.
La rentabilidad no depende solo del tiempo. Depende de la ejecución.
Y en desarrollos por fases como Ciudad Central Mérida, cada entrega suma valor al conjunto.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de un terreno en preventa
¿Qué es la plusvalía?
La plusvalía es el aumento del valor de un inmueble con el tiempo. En pocas palabras, es la diferencia entre el precio al que compras y el precio que puede alcanzar después.
Por ejemplo, si adquieres un terreno en $800,000 y años más tarde vale $1,050,000, esa diferencia es la plusvalía.
No sucede por casualidad. Depende de factores como la ubicación, la infraestructura, el crecimiento poblacional y la demanda en la zona.
En un terreno en preventa, la plusvalía puede comenzar desde el precio de lanzamiento y aumentar conforme el desarrollo avanza y se consolida. Por eso muchos inversionistas buscan entrar en etapas tempranas.
¿Qué tan seguro es invertir en un terreno en preventa?
Es seguro cuando el proyecto tiene respaldo legal y un desarrollador con experiencia comprobable.
Antes de invertir, conviene revisar permisos y licencias, régimen de propiedad, trayectoria del desarrollador y etapas ya entregadas. Estos elementos reducen el riesgo.
Además, invertir en estados con crecimiento ordenado como Yucatán o Quintana Roo aporta mayor confianza. Ciudades como Mérida, Playa del Carmen o Tulum han mostrado estabilidad y demanda constante.
En resumen, la preventa es segura cuando está respaldada por planeación, legalidad y experiencia.
¿Cuánto necesito para invertir en un terreno en preventa?
Generalmente se requiere entre 10% y 35% del valor total como enganche. En Ciudad Central Mérida, por ejemplo, el enganche inicia desde el 12%, lo que facilita la entrada a la inversión.
Si tomamos como referencia un terreno desde $678,300 MXN, el enganche aproximado del 12% sería accesible en comparación con liquidar el monto completo desde el inicio. El resto puede cubrirse en mensualidades durante el periodo de desarrollo.
Esto permite distribuir el pago en el tiempo sin descapitalizarte. Además, mientras realizas tus pagos, el proyecto avanza y se consolida, lo que puede impulsar el valor de tu inversión incluso antes de terminar de pagarla.
La rentabilidad comienza desde la decisión
La rentabilidad de un terreno en preventa se construye desde el análisis, la ubicación y el momento en que decides entrar al proyecto.
México, especialmente Yucatán y Quintana Roo, mantiene regiones con atractivo inmobiliario respaldado por crecimiento urbano, inversión y demanda sostenida.
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